（武汉市出台新版“汉十条”，进一步促进房地产市场平稳健康发展。武汉市房管局/图）

　　武汉楼市政策在迎来优化调整的同时，公积金贷款“认房不认首次贷”，“卖旧买新”商贷认定为首套房等创新性举措也为全国楼市政策未来调整方向提供了借鉴。

　　日前，武汉市住房保障和房屋管理局（以下简称“武汉市房管局”）、自然资源和规划局等多部门联合发布《关于进一步优化完善促进我市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》（武房发〔2024〕1号），包括加大对新城区支持力度、调整家庭首套住房贷款套数认定标准、推行“卖旧买新”交易新模式等10条优化政策，被市场称之为新版“汉十条”。

　　值得注意的是，早在2023年9月，武汉市相关部门也推出过10条优化措施，以进一步提振楼市消费信心，彼时被称为“汉十条”。和此前出台的“汉十条”相比，新版“汉十条”新在何处？

　　《中国经营报》记者注意到，在10条优化政策中，颇为吸引眼球的政策在于特定购房群体可领取5万—10万元的购房消费券，同时，在武汉市仅有一套住房且正挂牌出售的家庭，办理新购一套个人商业性住房贷款时认定为首套住房。

　　克而瑞统计数据显示，在今年“五一”小长假期间，武汉楼市表现不佳，网签成交面积环比下降80%，同比下降90%，成交规模下滑至3.1万平方米。另据武汉市房管局统计数据，今年4月，武汉全市共成交商品住房4973套，成交面积57.52万平方米，分别环比下降17.3%和17%。

　　在中指研究院华中分院分析师李国政看来，总体来说，新版“汉十条”根据武汉市目前市场发展的新情况、新形势，在需求端和供给侧同步发力，并在2023年基础上做了进一步的优化提升，相关措施更具有针对性和创新性，一方面，延续了此前的相关优惠措施，有助于降低购房成本、提高消费积极性，另一方面，政策继续加大了对刚需和改善性住房消费的支持力度。

　　超百个项目可使用购房优惠券

　　加大住房消费支持力度，提升新房、二手房流动性仍是此轮武汉楼市政策调整的主基调。

　　根据新版“汉十条”，武汉市相关部门优化完善楼市政策的目的在于加快构建房地产发展新模式，进一步满足居民刚性和多样化改善性住房需求，促进全市房地产市场持续平稳健康发展。

　　记者注意到，在此轮楼市政策调整中，武汉市对新城区给予真金白银的政策支持。新版“汉十条”明确提出，2024年12月31日前，购买新城区特定商品住房项目的家庭，可通过公共服务平台申请购房消费券用于购房。各新城区可结合辖区实际，对于各类人才、多子女家庭、非本市户籍居民家庭购房，进一步制定支持住房消费措施。

　　武汉市房管局方面表示，上述购房消费券通过安居链平台发放。2024年12月31日前，购房人可通过安居链App的“房展会专区”申请领取5万—10万元购房消费券。“对已在安居链平台领取购房消费券的购房人，可通过线上或线下在参与使用购房消费券的商品住房项目中选房。完成选房并与开发企业达成认购意向后，开发企业协助购房人在线锁定房源，核销购房消费券，并完成网签手续，购房消费券直接抵扣房屋总价款。”

　　据了解，第一批参与使用购房消费券的商品住房项目共有103个，其中，东湖高新区21个、武汉经开（汉南）区13个、长江新区14个、东西湖区15个、蔡甸区6个、江夏区10个、黄陂区22个、新洲区2个。

（第一批参与使用购房消费券的商品住房项目清单公示。安居链App/图）

　　记者查询安居链App发现，上述商品住房项目清单已公示。例如，位于东湖高新区的中间大公馆购房优惠抵扣额度为5万元，伟鹏·硅谷小镇为8万元，武汉城建光谷龙山湖为10万元。除大部分项目优惠补贴金额为5万元或10万元外，位于长江新区的中铁逸景湾为8万元，位于武汉经开（汉南）区的星悦湾为7万元，位于东西湖区的武汉中交泓园、德信时光之宸和蔡甸区的金地国际城则为6万元。

　　同时，新版“汉十条”也指出，各新城区可结合辖区实际，对于各类人才、多子女家庭、非本市户籍居民家庭购房，进一步制定支持住房消费措施。东湖高新区、武汉经开（汉南）区、长江新区参照执行。

　　事实上，随着楼市调整和板块分化，武汉市多个新城区和相关板块正面临着去化压力。据武汉市房管局统计数据，今年一季度，武汉市新建商品住房共计成交14190套，日均成交156套，1—3月分别成交5380套、2797套和6013套。不过，武汉市主城区仍然是新建商品住房成交主力，据中指研究院相关数据，主城区合计占比超过六成。

　　在李国政看来，武汉市在新城区推行发放购房消费券的政策，能够直接降低购房人的购房成本，减少购房家庭的后顾之忧。“武汉市此次政策调整及时响应‘统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施’等政策精神，有助于进一步优化市场监管措施，促进市场平稳健康发展。”

　　创新举措促进改善性需求释放

　　除进一步加大对新城区的支持力度外，新版“汉十条”还从需求端、供给侧和房企端等多方面统筹发力，作出公积金贷款“认房不认首次贷”、调整家庭首套住房贷款套数认定标准、推行“卖旧买新”交易新模式等多项创新性举措，以进一步提升住房流动性，促进改善性住房需求释放。

　　在强化住房公积金贷款措施方面，为更好满足缴存人刚性和改善性住房需求，新版“汉十条”提出，优化住房公积金个人住房贷款套数认定标准，实行“认房不认首次贷”。同时，阶段性调整异地贷款使用条件，取消住房公积金贷款户籍地和缴存地限制。

　　新版“汉十条”还进一步调整了家庭首套住房贷款套数认定标准。在武汉市仅有一套住房且正挂牌出售的家庭，办理新购一套个人商业性住房贷款时认定为首套住房。

　　“对于改善性刚需购房者来说，由于当前二手房市场交易周期过长，二手房短期内无法交易过户影响了购买新建商品住房的贷款套数认定。”武汉市房管局方面表示，因此，为进一步降低“卖旧买新”改善需求的购房成本，对于在武汉市仅有一套住房的家庭，其自有住房正挂牌出售的，新购一套住房，在办理商业性住房贷款时认定为首套住房。

　　易居研究院研究总监严跃进表示，武汉市提出“仅有一套房且正挂牌出售，办理新购房商贷时认定为首套住房”，这一表述是全国首创，对于全国各地的楼市政策优化有较大的启发性，“意味着在首套房认定方面，各地正持续创新，有助于将更多人纳入首套房的体系之中” 。

　　为进一步提升房屋交易服务水平，武汉市通过安居链公共服务平台提供商品房销售全流程服务，持续举办线上线下房交会，促进供需精准对接。全力推行“放心购”“安心购”“省心购”服务，开展“15天无理由退房”试点，确保平台新建商品房项目“真房源、真价格、保质量、保交付”。

　　据了解，武汉市还将推行“卖旧买新”交易新模式。2024年12月31日前，对出售自有住房并在6个月内购买新建商品住房，或购买新建商品住房后12个月内出售原自有住房的家庭，由购买新建商品住房所在区财政部门对其出售原自有住房已缴纳的增值税按计税价格的1%给予补助。鼓励房地产开发企业、房地产经纪机构、购房者三方联动，实现旧房“先卖”、新房“优买”。

　　对此，武汉市房管局方面指出，2023年“汉十条”推出了支持居民换购住房的增值税补贴政策，该政策延续实施到今年年底。此外，2023年年底武汉市相关行业协会推出了房企、中介、购房者三方联动的“卖旧买新”模式，但政策效果不明显。

　　为进一步提升“卖旧买新”政策效果，武汉市将组织金融机构提供长期低息贷款，鼓励市区国有平台企业、大型房屋租赁企业融资收购有置换需求家庭的自有住房，用于市场化租赁住房、保障性租赁住房和拆迁安置住房等。

　　严跃进表示，武汉市推行“卖旧买新”交易新模式，让市民在购置新房时就享受了首套房优惠政策，持续降低了购房、置换相关成本，值得推广。“这是深入落实‘统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施’的具体体现，具有非常好的导向。”

　　李国政也分析认为，新版“汉十条”鼓励购房者“卖旧买新”，通过发放增值税补助，推动平台公司、市场化机构参与等方式，能够实现新房、二手房市场良性循环，促进改善性住房需求释放。